房屋被出售，同住人权益如何保护？深圳房产律师告诉你

　　在现代城市生活中，住房问题始终是大众关心的焦点之一。尤其是对于那些因各种原因与他人共享住房资源的同住人来说，房屋被出售可能带来巨大的不确定性和风险。作为一名经验丰富的深圳房产律师，我深知在面临房屋被出售时，同住人的权益需要得到充分保障。本文将通过通俗易懂的语言，结合相关法律案例，为大家详细解析同住人权益的保护方法。

　　### 一、什么是同住人？

　　同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。具体而言，同住人需满足以下三个条件：

　　1. **具有本市常住户口**：这是最基本的要求，没有本市常住户口的人无法被认定为同住人。

　　2. **实际居住一年以上**：也就是说，同住人在动迁房屋内实际居住的时间必须超过一年。

　　3. **本市无其他住房或居住困难**：这里的“他处有房”仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房等。如果同住人在他处拥有非福利性质的商品房，则不符合这一条件。

　　### 二、法院如何认定同住人？

　　根据《深圳市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，法院在认定同住人时会综合考虑以下几个因素：

　　1. **在拆迁许可证核发之日，是否具有常住户口**：法院会审查同住人是否在拆迁许可证核发之日在该房屋内有常住户口。

　　2. **是否实际居住满一年**：法院会核实同住人是否在该房屋内实际居住超过一年，特殊情况除外。

　　3. **是否有他处住房**：如果有他处住房，法院会进一步判断该住房是否属于福利性质取得的房屋。如果他处住房是非福利性质的商品房，那么同住人仍有机会被认定为同住人。

　　4. **特殊情况**：例如，因结婚而在被拆迁公有住房内居住但未满一年的，也可以被视为同住人；因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房住的，他处未取得福利性房屋的，也视为同住人。

　　### 三、同住人的权益如何保护？

　　#### 1. 了解你的权益

　　作为同住人，首先要明确自己在法律上的权益。根据《深圳市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条的规定，共同居住人依法享有居住权和相应的补偿权益。

　　#### 2. 确保合法权益不受侵害

　　如果你发现房屋被出售时自己的权益受到侵害，应及时采取法律行动。可以通过以下步骤维护自己的合法权益：

　　- **收集证据**：收集所有能证明自己是同住人的证据，如户口本、居住证明、房屋租赁合同等。

　　- **咨询律师**：寻求专业律师的帮助，了解自己的法律地位和维权途径。

　　- **提起诉讼**：如果协商无果，可以通过诉讼的方式争取自己的合法权益。在诉讼中，法院会根据具体情况判定你是否享有同住人的权益。

　　#### 3. 法院判决案例分析

　　让我们来看一个真实的案例：

　　**案例回顾**：原告瞿某甲与被告章某系表兄妹关系。原告瞿某甲诉称，其与哥哥瞿某乙、原告之外祖父沈某照（1995年3月1日去世）、被告之母沈某妹及被告五人于1988年8月因原居住的川沙县金浜四队住房动迁安置了浦东新区德平路##弄23号203室公有住房。原告自1992年起入住该房屋并将户籍迁入。近期得知，两被告于2000年9月19日签订公有住房出售合同，被告章某购买系争公房产权，并登记为房屋的权利人。因被告章某购买公有住房未经原告同意，原告多次与被告交涉，被告章某均予拒绝。原告认为，两被告违反深圳市有关公有住房出售政策，严重侵犯原告合法权益。故诉请要求确认两被告于2000年9月19日签订的位于浦东新区德平路##弄23号203室公有住房出售合同无效。

　　**法院判决**：深圳市浦东新区人民法院经审理后支持了原告的诉求，判决确认被告章某与被告深圳浦东新区##物业发展公司于2000年9月19日签订的《深圳市公有住房出售合同》无效。

　　### 四、如何预防同住人权益受损？

　　1. **及时关注房屋信息**：作为同住人，应时刻关注房屋的动向，特别是产权变更的信息。

　　2. **保留证据**：无论是户口本、居住证明还是房屋租赁合同，都应妥善保管，以备不时之需。

　　3. **法律咨询**：遇到不确定的情况时，及时咨询专业律师，避免因不了解法律而导致权益受损。

　　### 五、结语

　　房屋被出售时，同住人的权益不容忽视。作为一名深圳房产律师，我建议每一位同住人都应增强法律意识，积极维护自己的合法权益。通过合理的法律手段，确保自己在面对房屋被出售的情况时，能够得到有效的法律保护。希望这篇文章能为大家提供一些有用的信息和帮助。