深圳房产律师解读“买卖不破租赁”原则

　　什么是“买卖不破租赁”原则？亲爱的读者，您是否在租房过程中遇到过房东突然卖房，而新房东试图终止租赁合同的情况？或者您是否听说过“买卖不破租赁”这一法律术语？今天，作为您的法律顾问，深圳房产律师将为您详细解读这一重要原则。

　　#### 1. “买卖不破租赁”的法律依据

　　“买卖不破租赁”是《中华人民共和国民法典》第七百二十五条明确规定的原则。这条法规指出：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着，只要租赁合同在有效期内，即使房屋所有权发生变化，新的房东也必须尊重原有的租赁关系，原租约仍然有效。

　　#### 2. 适用条件

　　要适用“买卖不破租赁”原则，需满足以下条件：

　　- **有效的租赁合同**：租赁合同必须是合法且有效的。

　　- **租赁物已交付使用**：承租人必须已经按合同占有并使用租赁物。

　　- **租赁期间发生所有权变动**：在租赁合同的有效期内，租赁物的所有权发生了转移。

　　- **未做特别约定**：双方没有在合同中排除该原则的适用。

　　#### 3. 例外情况

　　尽管“买卖不破租赁”保障了承租人的权利，但也存在一些例外情况：

　　- **抵押权设立在先**：如果租赁之前房屋已经设立了抵押权，并且抵押权人实现了抵押权，那么“买卖不破租赁”将不适用。

　　- **查封限制**：若租赁物在出租前已被法院依法查封，那么该原则也不适用。

　　- **当事人另有约定**：如果租赁合同中明确排除了“买卖不破租赁”的适用，则以合同约定为准。

　　### 案例分析

　　让我们通过一个案例来更好地理解这一原则。

　　#### 案情简介

　　张先生与李女士签订了一份为期五年的房屋租赁合同，但在租赁期满两年时，李女士因资金问题将房子卖给了王先生。王先生想自己住进房子里，要求张先生搬走。然而，根据“买卖不破租赁”原则，由于合同尚未到期，王先生无权要求张先生提前终止租赁合同。

　　#### 法院判决

　　法院认为，尽管房屋所有权发生了变动，但张先生与李女士之间的租赁合同依然有效。因此，判决王先生不能要求张先生搬离，原租赁合同继续履行。

　　### 如何保护自己的权益？

　　作为承租人或出租人，了解并善用“买卖不破租赁”原则至关重要。

　　#### 对承租人的建议

　　- **签订合同前确认产权状况**：确保房屋没有设定抵押或其他权利负担。

　　- **保留证据**：签订正式的书面租赁合同，并保存好相关文件和支付记录。

　　- **及时沟通**：如果发现房东有意出售房屋，及时与新旧房东沟通，确认租赁合同的有效性。

　　#### 对出租人的建议

　　- **遵守法律规定**：在出售已出租的房屋时，务必告知买方存在租赁合同，并确保合同到期前不会干扰承租人正常使用。

　　- **明确条款**：在租赁合同中明确是否适用“买卖不破租赁”，以避免后续纠纷。

　　### 结语

　　“买卖不破租赁”原则是保护租赁市场中各方权益的重要法律工具。通过今天的分享，希望您能更好地理解和运用这一原则，保障自己的合法权益。如果您有更多关于租赁合同或其他法律问题，欢迎随时咨询我们专业的法律团队。